Tjänster

Borättsbyrån kan erbjuda ett stort antal juridiska och ekonomiska tjänster. Här vill jag dock framhålla några tjänster som kan vara särskilt viktiga eller där jag har en särskild kompetens.

Allmän översyn

Ibland är det svårt att ha en översikt över vilka problem som finns i en bostadsrättsförening, exempelvis när styrelsen nyligen har bytts ut. Jag kan erbjuda en allmän juridisk och ekonomiska översyn. Denna översyn innefattar en genomgång av stadgar, ekonomisk plan, andelstal, årsredovisning, stämmoprotokoll och lokalhyresavtal. Resultatet blir en rapport om vilka potentiella problem som finns och förslag på åtgärder som kan vidtas.

Fördelade lån - Kapitaltillskott

Förändrade skatteregler har gjort att bostadsrättsföreningar gynnas av att ha så låg skuld i föreningen som möjligt. Privatpersoner får som de flesta vet göra skattemässigt avdrag för sina räntekostnader med 30 %. Bostadsrättsföreningar saknar sedan så kallade schablonbeskattningen avskaffades möjlighet att göra avdrag för räntekostnader. Det innebär att en fördelning av lånen kan ge en besparing på 30 % av föreningens räntekostnader för medlemmarna. Förfarandet för att genomföra en fördelning av lånen kräver stämmobeslut med särskilda majoritetskrav och i de flesta fall också hyresnämndsbeslut. Det bör också finnas alternativ för bostadsrättshavare som inte kan eller vill ta egna lån. Jag har arbetet mycket med fördelade lån och träffar gärna styrelsen i er bostadsrättsförening för att diskutera fördelade lån utifrån er förenings specifika situation. Borättbyrån har nu inlett ett samarbete med Berg Fastighetsjuridik AB där vi tillsammans hjälper bostadsrättsföreningen med hela processen. Mer information om kapitaltillskott finns på kapitaltillskott.nu!

Lokalhyresutredning

Många bostadsrättsföreningar har lokaler i sin fastighet som de hyr ut. Det är mycket vanligt att just bostadsrättsföreningar tar ut en för låg hyra. Det kan bero på att man saknar kännedom om marknadshyran för lokalen eller för att kontraktet har löpt under en mycket lång tid utan någon översyn. Jag kan göra en lokalhyresutredning åt er där jämförelse sker med andra fastighetsägare och utslag i hyresnämnden för att bedöma vad en marknadsmässig hyra är för era lokaler. Jag kan också hjälpa er med uppsägningar, att annonsera efter hyresgäster och att skriva kontrakt med lokalhyresgäster. Denna tjänst kan jag även erbjuda till privata fastighetsägare och fastighetsbolag.

Andelstal

De flesta bostadsrättsföreningar använder idag andelstal för att reglera vilken årsavgift bostadsrättshavaren ska betala m.m. Problemet är att det ofta är oklart på vilka grunder andelstalen beräknas, under vilka förutsättningar de kan ändras eller exakt vad de reglerar. Det är vanligt med konflikter rörande andelstalen eller konflikter där andelstalen har stor betydelse. Att bostadsrättslagen helt saknar bestämmelser om andelstal gör dessa frågor extra svåra att reda ut på egen hand. Jag kan hjälpa er att reda ut begreppen och ta reda på vad som gäller i just er situation.

Bedömning äkta-oäkta

Det som i dagligt tal kallas äkta och oäkta bostadsrättförening heter egentligen privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag. Huruvida en förening bedöms vara ett privatbostadsföretag har stor betydelse ur skattemässigt hänseende. Generellt kan man säga att de flesta bostadsrättsföreningar strävar efter att vara "äkta", i varje fall om man ligger nära gränsen. Som ett exempel på beskattningen av oäkta bostadsföretag kan nämnas att föreningen uttagsbeskattas för mellanskillnaden mellan erlagda årsavgifter och marknadsvärdet som bestäms utifrån genomsnittshyror. Dessutom sker en motsvarande uttagsbeskattning av medlemmarna eftersom de anses uppbära en bostadsförmån från föreningen vilken beskattas som utdelning i inkomstslaget kapital. För att avgöra om en bostadsrättsförening är ett privatbostadsföretag eller inte sker en bedömning om verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Jag kan hjälpa er med att göra en bedömning av er förenings status och även komma med förslag på hur ni kan hamna på rätt sida om gränsen.

Uppsägning av hyresgäst / förverkande av bostadsrätt

I förhållande till de bostadshyresgäster som bor i bostadsrättsföreningens fastighet gäller hyreslagen. En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet normalt ska löpa vidare även om hyresvärden har sagt upp avtalet till upphörande. Det finns dock ett relativt stort antal undantag från denna regel, t.ex. vid betalningsförsummelser, störningar, otillåten andrahandsuthyrning, större ombyggnader och saknat behov av lägenheten. I vissa särskilt allvarliga fall kan hyresavtalet vara förverkat och föreningen kan då säga upp avtalet att upphöra i förtid. Jag kan hjälpa er med anmaningar, uppsägning samt hänskjutande till och som ombud i hyresnämnden.

Bostadsrätter är upplåtna utan begränsning i tiden. Bostadsrättshavare kan dock bli uppsagda och förlora nyttjanderätten till sin lägenhet vid särskilt allvarliga kontraktsbrott, det kallas då förverkande av bostadsrätten. Skäl till förverkande kan under vissa förutsättningar vara uteblivna avgiftsbetalningar, störningar, vanvård, otillåten andrahandsuthyrning m.m. Jag kan hjälpa bostadsrättsföreningar med hela processen från nödvändiga tillsägelser och uppsägning till eventuell domstolsprocess och ansökan om tvångsförsäljning.

Ändring av stadgar

Tillsammans med bostadsrättslagen är föreningens stadgar avgörande för vad som gäller i en förening. Det finns många anledningar till att en förening behöver ändra stadgarna, att ändra stadgarna kräver också beslut på två stämmor med särskilda majoritetskrav. Jag kan hjälpa till med att genomföra stadgeändringar och med lämpliga formuleringar av nya stadgebestämmelser.

Ordförande på föreningsstämma

I större föreningar eller när viktiga eller känsliga frågor ska behandlas kan det många gånger vara bra att ha en utomstående mötesordförande, exempelvis en jurist som känner till vad som gäller i en bostadsrättsförening. Jag kan vara mötesordförande på er ordinarie- eller extrastämma. Jag kan också hjälpa er med att upprätta en korrekt kallelse m.m. Läs mer på stämmoordförande.se

START